Was bedeutet das Bestellerprinzip?
Gemäß Beschlussfassung im Nationalrat am 1.3.23 wurde die Provisionsvereinbarung (§ 17a MaklerG) neu geregelt.
Das Bestellerprinzip gilt für Wohnungsmietverträge aller Art mit Ausnahme von Dienstwohnungen, nicht aber für die Vermittlung von Geschäftsraummieten oder etwa Pachtverträgen.
Der, der die Vermittlung eines Mietobjektes beauftragt, muss auch für die Maklerprovision aufkommen – Erstauftraggeberprinzip.
Bei Maklerverträgen, die ab 1.7.2023 abgeschlossen werden, bezahlt derjenige Vertragsteil die Provision, der als erster Auftragsgeber die Leistung des Maklers veranlasst hat.
Ziel ist die finanzielle Entlastung der Wohnungssuchenden.
Im Verwendungszweck muss die Verwendung des Mietobjektes genau tituliert sein, welcher auch mündlich vereinbart werden kann. Bei gemischt genutzten Objekten ist der Zweck der Anmietung ausschlaggebend.
Wie sieht das nun in der Praxis aus?
Gem. §17a MaklerG wird angenommen, dass der Makler vom Vermieter beauftragt wird, mit welchem nun nach dem Erstauftraggeberprinzip die Provision vereinbart wird. Auf Grund der neuen Gesetzeslage wird der Makler somit nur für den Vermieter, oder dessen Beauftragten, tätig.
Beim Wohnungssuchenden ist vorab immer zu klären, mit wem die Provisionsvereinbarung zuerst abgeschlossen wurde.
Nach §117 GewO darf der Immobilienmakler Beratungsleistungen anbieten. Ein Beratungshonorar darf aber nur vereinbart werden, wenn die Beratungstätigkeit nicht im Zusammenhang mit der Vermittlung eines konkreten Objekts steht.
Wann ist ein Provisionsverbot gegeben?
- Bei einem wirtschaftlichen Naheverhältnis zwischen Vermieter und Makler bzw. Hausverwalter und Makler (§ 17a Abs 3 Z 1)
- Wenn der Vermieter oder der Verwalter mittelbar oder unmittelbar am Unternehmen des Immobilienmaklers beteiligt ist
- Wenn mit dem Vermieter oder dessen Auftraggeber kein Maklervertrag abgeschlossen wurde, um sich der Provisionspflicht zu entziehen (§ 17a Abs 3 Z 2)
- Wenn das Mietobjekt bereits beworben wurde (§ 17a Abs 3 Z 3)
- Wenn der Wohnungssuchende zur Zahlung einer Provision oder sonstigen Leistung verpflichtet wird, obwohl kein Anspruch besteht, wenn es einen Wohnungsmietvertrag betrifft (allgemeine Aufwendungen, Besichtigungsgebühren, Erstellung von Übergabeprotokollen, überhöhte Ablösungen, Zahlungen an Dritte, …)
Wie wird dies kontrolliert?
- Ab 1.7.2023 gibt es dafür spezielle Ordnungsvorschriften für den Maklervertrag.
Jedes Auftragsverhältnis muss chronologisch dokumentiert werden, damit der zeitliche Ablauf der Beauftragung genau nachvollzogen werden kann.
- Die fehlende Dokumentation kann zu Verwaltungsstrafen führen
Ob das Bestellerprinzip tatsächlich den gewünschten Effekt erzielen wird und Wohnungssuchende finanziell entlastet werden, ist kritisch zu hinterfragen und bleibt abzuwarten.
Wir stehen Ihn bei Fragen gerne zur Seite, unsere Kontaktdaten finden Sie hier.
Quellen:
